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律师浅析关于房屋买卖合同纠纷仲裁

  来源:重庆经济合同律师  时间:2016-07-05 09:21:40

   案情简介
  买方付某经中介公司居间介绍,欲购买卖方熊某所有的位于南山区纯水岸的房屋。经三方达成口头一致后,买方于2007年3月25日在中介拟好并盖章的《房屋买卖合同》上签字,其后,中介公司职员刘某携带该合同文本,于当天晚上飞往卖方出差办公的天津,要求卖方签署合同。卖方在阅读合同重要条款(总价款为560万元,首期款为370万元等)后,要求将中介公司已经填写的交房时间(2007年6月30日)改为2007年7月30日,刘某随即电询买方,买方表示同意,然后刘某在原来填写处作了修改并得到卖方对此的签字确认。 卖方在合同上签字后,刘某随即携带三份合同文本回到深圳。2007年3月27日,中介公司将合同文本一份交给卖方母亲。卖方母亲发现首期款已被更改为137万元,并立即告知卖方,其后,卖方还得知买方为中介公司职员,认为买方和中介公司故意隐瞒真实情况,心存欺诈,便无意履行被修改的合同。 2007年4月9日,买方和中介公司向卖方发出书面通知函,称买方早已于签署合同当天按照合同约定支付了定金,要求卖方按照合同要求的时间去指定银行办理资金监管手续,否则将根据合同申请仲裁,由卖方承担相关法律责任。 卖方向本律师咨询,经初步了解案情,本律师向卖方提出如下方案:
  1、向买方和中介公司作出书面回复,称卖方认为合同尚存在重大问题,需要等待该问题解决后方能履行合同。如此,既赢得了时间,也不会落下不履行合同的把柄,为更加充分了解案情创造了机会。
  2、基于合同是在双方分处两地先后签署、双方均无证据证明合同签署时间的先后以及在天津签署后,卖方并未持有一份合同的事实,可以主张事实如:中介填写合同内容,然后前往天津交卖方签署,再带回深圳交买方签署。 如此,买方单方对首期款更改的行为,构成了新要约,因此,合同尚未成立。此时,卖方享有不履行卖房义务的权利,更毋庸谈卖方违约的责任问题。 虽然如此,本律师仍然告知卖方,这种方案的成功率只有51%。因为从合同文本的记载来看,卖方不履行卖房义务将构成严重违约。但是卖方认为即便如此,他仍然想试一试,且这种方案相比较而言是最佳方案。因此,决定委托本律师代理应诉。
  操作思路
  基于本案的案情,如果不主张合同尚未成立,将难以避免双倍返还定金的法律责任。但要证明合同尚未成立,将必须证明:(1)合同签署地点分别为深圳和天津;(2)卖方在天津签署合同时,合同中尚有重要条款尚未达成;(3)买方单方对合同重要条款的设定和修改,未经得卖方同意。如此,方能证明合同不成立。 在上述要求下,第(1)项事实证明起来并不困难;第(2)项事实,需要对方证人证言予以支持,这一点尤其困难;第(3)项事实实际上是基于第(2)项事实而产生的。因此,第(2)项事实的证明就成为本案胜负的关键,为了获取第(2)项事实所要求的证人证言,必须提出我方认为是事实真相的合同签署时间和顺序,从而将买方诱入证明自己合同签署时间和顺序的陷阱中来。后来的庭审和裁决证明这种操作思路是很正确的。
  庭审焦点
  1、合同签署的时间和先后顺序;2、首期款更改的时间;3、首期款对卖方是否具有重要性。
  焦点1
  对于焦点1中的合同签署地点,我方举出了大量有关卖方当时在天津的证据(如高速公路费发票、招商银行异地消费记录等),对方对此并未否认,仲裁庭采纳了合同签署地点在深圳和天津两地的观点。 对于签署时间和顺序,由于双方各执一词,各自的证人证言也各执一词,互相矛盾,因此,仲裁庭对双方的证词互相矛盾的地方不予采信。 由于我方也没有充分有力的证据能证明本案合同事实为卖方签署在先,对方的证据也不能证明买方签署在先,且双方都以对方证人与对方有利益关系而质疑其证言的真实性。因此,仲裁庭只能根据合同上签署的时间和买方支付定金的时间相一致的情况来推断,认定买方签署在先。
  焦点2
  对于首期款的更改时间,我方认为是:370万元早已填写于合同上,并在卖方于天津签署合同后被更改的;买方则认为首期款一栏原来就是空白的,是中介公司刘某于2007年3月25日晚上赶回深圳后交由其下属杨某填写,杨某填写370万元后交给刘某,刘某认为错误,就直接将370万元改为143万元,该改动也得到了买方签字确认。 问题是,在双方证言均因利益关系而不被认定的情况下,仲裁庭只能推定370万元早已填写于合同首期款一栏,后于买方天津签署后被更改为134万元。 我方观点被采纳。
  焦点3
  对于首期款的重要性,买方坚持认为首期款对于卖方并不重要,因为房款总额是不变的,首期款只是总房款与银行放贷之间的差额,填写多少并无影响,因为有银行的贷款支持;我方坚持认为,首期款对于卖方具有很重大的意义,是卖方的风险所在。倘若银行的贷款不能发放,则首期款越大对卖方越有利,越小意味着卖方的风险越大。 我方关于首期款重要性的观点被仲裁庭采纳。
  归纳来说,我方认为:2007年3月25日晚,卖方在天津签署合同时,对交房时间提出了更改要求,中介公司征询买方的意见后,将交房时间由2007年6月30日更改为2007年7月30日,并交由卖方签字确认。此时,卖方对交房时间的更改构成了对买方的新要约,虽然买方其后对其进行了签字确认构成了承诺,但中介对首期款进行的填写和更改经买方同意后,并未经卖方签字确认,从而构成了对卖方的另一项新要约,由于卖方最终未就此予以确认,因此,合同尚未成立。
  裁决结果
  最后仲裁庭认为:由于买方先签署合同,且没有证据证明370万元在卖方于天津签署合同时是空白的(因为所有的证言被不予采信),则卖方在天津签署合同后合同已经成立。合同并没有违反国家法律和社会公共利益,因此有效。 但是,由于首期款对于卖方而言具有重大的价值,买方擅自对首期款进行更改的行为,表明其将不按照370万元的首期款履行合同,从而构成了先期违约。在先期违约的情况下,卖方不履行合同的行为与卖方的在先违约行为构成了双方违约,这种情况不适用定金罚则,因此驳回了买方要求双倍返还定金的仲裁请求。 我方胜诉。
  评析
  虽然仲裁庭并没有支持合同不成立及合同无效的观点,这一裁决却是合情合理的。因为现有证据并不能支持合同不成立的观点,且庭审中出现的各方证人证言亦不能被轻易认可,否则会导致对方主张的事实成立的危险。 仲裁庭最终采纳了首期款对于卖方而言具有重大意义的观点,这一观点从根本上决定了案件的成败:正是因为首期款的重要性,所以买方对其进行的单方修改构成了重大违约,从而也就无法要求双倍返还定金。

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